Mantenimiento
Mantenimiento preventivo de edificios: calendario y normas que aplican en México
Un edificio avisa antes de fallar: un extintor despresurizado, un tablero caliente, una mancha de humedad. El mantenimiento preventivo consiste en revisar esas señales por calendario, antes de que se conviertan en una emergencia o en una multa.
Preventivo, correctivo y predictivo
La guía de buenas prácticas de operación y mantenimiento del Departamento de Energía de Estados Unidos distingue tres enfoques:
- Reactivo o correctivo: operar el equipo hasta que falle y entonces repararlo.
- Preventivo: acciones programadas por tiempo o por horas de uso para detectar y evitar el desgaste.
- Predictivo: mediciones que detectan el inicio del deterioro.
La misma guía estima que un programa preventivo puede ahorrar en promedio entre 12% y 18% frente a uno puramente reactivo.
Las revisiones que pide la STPS
| Qué | Frecuencia | Norma |
|---|---|---|
| Revisión de extintores (ubicación, sello, manómetro, manguera, etiqueta) | Mensual | NOM-002-STPS-2010, 7.2 |
| Mantenimiento de extintores | Al menos una vez al año | NOM-002-STPS-2010, 7.18 |
| Recarga de extintores | Después de cada uso o cuando lo indique el mantenimiento | NOM-002-STPS-2010, 7.19 |
| Programa de revisión de equipos contra incendio, instalación eléctrica y de gas | Anual | NOM-002-STPS-2010, 7.4 a 7.6 |
| Prueba de la red de puesta a tierra | Al menos una vez al año | NOM-029-STPS-2011 |
| Diagrama unifilar de la instalación eléctrica | Mantenerlo actualizado | NOM-029-STPS-2011, 5.3 |
| Verificación ocular de las instalaciones | Cada doce meses | NOM-001-STPS-2008, 5.2 |
Si su edificio tiene calderas, compresores o equipos hidroneumáticos, revise también la NOM-020-STPS-2011 sobre recipientes sujetos a presión. Para elevadores, el mantenimiento periódico sigue la rutina que recomienda el fabricante.
Protección Civil en la CDMX
En la Ciudad de México, los inmuebles de mediano y alto riesgo deben tener un Programa Interno de Protección Civil. Según el reglamento vigente, se consideran de bajo riesgo, y no lo necesitan, los inmuebles con un aforo menor a 100 personas y/o menos de 250 m² de construcción.
El vínculo con el mantenimiento es directo: para revalidar el programa, el reglamento pide bitácoras de mantenimiento preventivo y correctivo de los sistemas fijos contra incendio, la alerta sísmica, las instalaciones eléctricas y de gas, los elevadores y los demás equipos que lo requieran. Sin bitácora, el mantenimiento que sí se hizo no cuenta.
Cómo armar el calendario
- Haga un inventario de equipos e instalaciones: extintores, tableros, bombas, cisternas, aire acondicionado, elevadores, iluminación, impermeabilización.
- Asigne frecuencias: las que fija una norma primero; para el resto, las que recomienda el fabricante o la experiencia del proveedor.
- Defina un responsable por tarea y una fecha.
- Registre todo en una bitácora: fecha, qué se revisó, qué se encontró y qué se reparó. La NOM-004-STPS-1999 pide conservar el registro del mantenimiento de maquinaria al menos doce meses.
- Revise el plan cada año con lo que mostraron las bitácoras.
En Grupo FACIMEX el mantenimiento preventivo y de edificios lo presta LNG, con calendario y bitácora, coordinado con la limpieza, la jardinería y el resto de sus servicios por un solo responsable.
Conocer el servicio Solicitar propuesta
Este artículo es informativo. Las obligaciones concretas dependen del giro, el tamaño y el nivel de riesgo de su inmueble.
Fuentes
- NOM-002-STPS-2010, Diario Oficial de la Federación
- NOM-029-STPS-2011, SIDOF
- NOM-001-STPS-2008, Diario Oficial de la Federación
- NOM-004-STPS-1999, Gobierno de México
- Reglamento de la Ley de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil de la CDMX (PAOT)
- US DOE/FEMP, Operations and Maintenance Best Practices Guide, capítulo 5
